如何将你的车库合法改成称一个两室两卫的出租单位，达到租金年收入过4万。

很多小伙伴都非常关心，如何把车库合法的改建为一个独立的居住单位？

 

那么什么是独立的居住单位呢？这个就牵扯到一个新的概念，在2017年1月1日，加州政府颁布了新的法规，把在后屋加建的guest house 或者granny house全部都归纳为一个特定的概念，叫做ADU。那ADU顾名思义，它是由一个词组来组成的，accessory dwell unit-附属居住单位。这个题目也很大，所以我们今天先着重来说关于车库改建ADU。那究竟如何改建？什么是ADU？

 

在加州新颁布的ADU法规里面，定义为如果你有一个独立的土地权，在这个独立的土地上，有一个唯一的居住单位，那么你可以合法地增加一个居住单位，这就叫做ADU啊，accessory dwell unit。那么，我们今天的题目是如何把车库合法的改建为ADU。

 

那么这就牵扯一个概念，什么是合法化？

 

在没有这个政策前，很多华人，包括一些其他族裔的人群，为了增加租房的收入，违规把车库改建成一个居住单位，加建卧室、卫生间、厨房，就可以把它作为一个独立的住所出租给需要的人。显然，这是不合法的。主要体现在在消防设施和安全方面，甚至也严重的影响了整个城市的面貌。

 

随着加州的经济发展和人口增长，同时租房价格也越发上涨，住房的供需矛盾就越来越严重。因此，加州在2017年颁布了新法规，让大家合法合规地把车库改造成可以出租的ADU。这种合法改建ADU分为两类，一种是新建的合法化，另一种是将原有的非法建筑合法化。

 

如何将原有的建筑合法化呢？

以前并没有明确的法规对车库改建进行规范，大部分人都是闷头干，有些做法已经严重的影响居住者的生活习惯和健康。例如，原本车库放了洗衣机和烘干机，屋主就想当然的将洗衣机和烘干机挪走，放上一个橱柜、炉灶和洗菜池就当作是一个厨房了。明显，这个做法是错误的。

 

车库并没有做保温和抗震设计。如果贸然的把车库变成一个居住场所的话，万一失火或地震怎么办？这些都是屋主没有考虑过的。如果将车库进行合法化，第一步就先把图纸画出来，再提交到政府。政府认为图纸画的比较详细和符合现实情况，就可能不进行实地勘察。但是大部分情况是，政府会派专员进行实地勘察，检查下水道、抗震设施等。同时，专员也会提出整改意见，将不合规的地方都进行合规改造。

 

但是不管怎么样，自从颁布了ADU的新政策，使得屋主可以将原来违建的车库进行合法化。这个做法受到各方的欢迎。

 

如何新建合法的ADU？

既然颁布了ADU新政策，那如何将车库按照现行法规改建呢？在大部分情况下，都可以把车库合法的改建为ADU。

 

那么如何走流程呢？和原来的那个就是旧有建筑合法化的流程是差不多的，也是需要提交图纸申请ADU。然后根据政府的规定，提交相应的图纸资料。通过政府的审批，拿到施工许可证，再安排施工。在施工的过程中，政府会安排检查人员上门来进行阶段性的施工检查，一直到最后竣工验收。完成最后的验收，整个合法车库改建ADU就完成了。那么在这个过程中有哪些注意事项呢？

 

第一个：下水道。在多数情况下，即使车库原有的洗衣机和烘干机，排水管道也就只有两寸，而且通气管的口径也不够大。那么如果把它改造成合法的ADU，按照合法ADU的规定，居住单位里面必须要有齐全功能的厨房和齐全功能的卫生间。那么在整个厨房和卫生间这个体系里面，排水管最大的管径就是那个厕所的排水管，它必须要三寸或三寸以上，那么它的通风管必须达到两寸或两寸以上。

 

车库里洗衣机和烘干机的排水管道肯定是不够了，而如果这个排水管道要接入到主屋的主排水管道的时候，有可能还要再切割车道。切割完车道后，需要倒入混泥土复原平底。所以这是整个车库改建里最大的一个难点，也是最贵的地方。有一些城市还需要对主屋管道进行检查, 花费可能$1000多，这可能是额外的一笔开支。

 

另外，车库里面也会有一些设施，例如热水器和空调的室内主机。如果将这些设施移到室外，就会涉及到水、电、煤气管道的改变。以往，都是没有经过政府的审批，就由着这个施工单位或者师傅根据他们过往的施工经验来任意来改，的确会产生不小的安全隐患。

 

既然是合法加建改建车库，把它改建成ADU的话，那么一切都要按照政府的规定来办。

 

还有另外一个问题，就是车库改建ADU的附属设施呢不能够完全移走。例如，室外确实没有地方放置热水器和空调主机。那怎么办呢？那么在改建过程中，就必须要单独给它们准备一个设备用房。那按照现行的住宅法规的规定，这个设备用房是不能够直接向卧室开门的。那么最好的办法是要单独设计一个设备间。这个开门的疏散和防火直接对外，只有这样的话才能够完美的符合政府相关于车库改建的法规和政策。

 

总得来说，车库改建为ADU，在技术上没有什么特别大的难度。但是在施工的过程中，我们一定要注意政府的施工规范。大家千万要注意，既然出台了ADU新政策，大家就不要再偷偷摸摸的请工人进行违法加建。因为这样做的话，违规成本是非常高的啊。如果将来要进行合法化的是难度比较大。新政策颁布之后，仍然顶风作案，那么将来在这个合法化的过程中，会遇到很大的麻烦。所以，大家千万要谨慎选择施工单位和严格按照政府的流程进行加建。

 

从ROI投资回报比来说，并不是所有的车库都适合改造ADU的。 例如，一些车库里面就没有洗衣机、干衣机，那么也就没有上下水管道，更加没有煤气管道。如果要把这样的这个车库改造成ADU的话，确实颇费周折。那就需要从主屋的进库管道，包括煤气、水、排水，这个成本也需要提高。这种情况也需要大家和承包商提前商量好具体细节。

 

还有一个比较常见的问题，车库只有一扇大的车库门，也没有什么窗户。在这个过程中，会产生什么样的变化呢？车库确实只是具备一个停放车辆的功能，只需要一个大的卷帘门。可是一旦把车库改造为居住单位的话，就要遵守政府的逃生窗的规定。 政府的规定，所有的卧室在一层的情况下，逃生窗可开启的净面积不能小于5.0平方英尺。如果是在二楼的话，是能小于5.7平方英尺。那么既然车库是在一楼，所以这个至少5.0平方英尺的逃生窗是不可缺少的。

 

那如果窗户大小已经有6平方英尺了，那合规吗？这个要按照实际情况来决定。如果车库的窗户是个推拉窗，那么净开启面积只有一半。另外，距离地面的高度也是有明确的规定的。大家看到我们做的这个案例中，在沟通过后，屋主为了节省施工成本，我们采取了在窗户下加几个台阶以达到政府规定的高度的一个做法。政府的检查人员到现场来看的时候，也会重点核查这方面，包括可开启面积的净宽度、近高度，在政府的规范上都有明确的要求。检查人员确实会拿尺子来进行量的。无论是承包商，还是这个住户，对此都不要掉以轻心。因为一旦这个窗户已经装上去了，政府说不合规的话，这个窗户就得全拆。而这一拆，整个主体结构，包括内外粉刷、石膏板、抗震，都会产生很大的变化，这个成本是很高的。

 

那这就引申出另外一个话题。如果要做车库改建，确实需要请专业的、经验丰富的设计师来画图，而且要请专业的、经验丰富的、认真负责的承包商来施工。

 

另外还有一个关于车库的墙，有些车库里会有些隔墙，包括还有外墙。那么这个有没有承重墙的概念呢？理论上来说，如果这个车库是一个既有构造，那么承重结构已经都有四面的这个外墙承担力量。但是！如果把它改造成居住单位的话，在抗震消防等级上的设防标准肯定是比车库要高多了。比方，这个房子是在1994年之前就设计建造完成了，那么九四年北湾大地震之后，所有的结构抗震规范都升级了。那么这样的话，这个车库的结构抗震肯定是不符合现行规范了。

 

所以在递交图纸的时候，请专业的结构工程师来做结构计算，在哪个地方设抗震剪力墙。如果设了窗户的话，承重墙墙的长度就不够了，那么如何加固。这都是需要专业的人员帮你画出来，然后由政府的人员进行审核确认。完全符合现行的抗震规范才能够实施的。而绝不是说想在哪儿开窗户，想开多大都可以啊，这都是不合法的。

 

至于车库里面的墙，大部分情况下都是非承重墙，但是即使是非承重墙的话，在构造上也是有专业的要求的。如果是在室内做这种隔断墙的话，虽然它不具备抗震或者是承重的要求，但是它在向下还是要打锚栓，和水泥地板相连接。而上端要么是跟主梁相连接，要么是和船条相连接。所以大家还是要请专业的结构计算师进行计算改建。

 

Eano给大家展示2020年在South San Francisco完成的一个车库改建ADU的项目。从画图到施工完成都是Eano一条龙跟进负责的。鉴于疫情的影响，施工时间花费了5个月的时间完成。

 

Before Garage

 

After 

 

视频参考：https://www.youtube.com/watch?v=kTZ7Eq8msbc